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Vermietung an Touristen (Zweckentfremdung)

Durch die Tagespresse geisterte kürzlich eine Mitteilung über eine Entscheidung des Berliner Verwaltungsgerichtshofes, nach der eine Untervermietung an Touristen doch für bis zu 182 Tage im Jahr möglich sei.

Teilweise wurde das Ende des Zweckentfremdungsverbotet eingeläutet. Allerdings bedarf diese Entscheidung einer differenzierteren Betrachtungsweise:

1. öffentlich-rechtliche Vorgaben

Mit dem seit Mai 2014 geltenden Zweckentfremdungsverbot hat der Senat lediglich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Vermietung von Wohnraum zu kurzfristigen Zwecken (unter 2 Monate – meiste an Touristen) geregelt. Dies ist grundsätzlich unzulässig, wenn keine Genehmigung erteilt wird. Wie zu lesen ist, sind die Bezirksämter unterschiedlich „spendabel“ mit solchen Genehmigungen. Die 2-jährigen Ausnahmegenehmigungen für Altfälle sind inzwischen alle abgelaufen. Zweck der Verordnung bzw. des Gesetzes ist es, Wohnraum dem normalen Wohnungsmarkt zuzuführen. Hier setzt die Entscheidung an: Wir die selbst genutzte Wohnung für weniger als die Hälfte des Jahres an Touristen vermietet, stellt dies keinen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot dar. Das bedeutet aber auch, dass eine reine Vermietung an Touristen weiterhin unzulässig bleibt. Zudem wird man fordern können, dass es sich um den Hauptwohnsitz oder die Zweitwohnung des Nutzers handelt. Im Zweifel muss dies auch nachgewiesen werden können.

2. Mietrechtliche Vorgaben

Nicht außer Acht gelassen werden dürfen jedoch die miet- und wohnungseigentumsrechtliche Grenzen der Vermietung an Touristen. Nach der Entscheidung des BGH 08.01.2014 (VIII ZR 210/13) ist eine Vermietung an Touristen gegen den Willen des Vermieters unzulässig und kann einen Kündigungsgrund darstellen. § 540 BGB verbietet grundsätzlich die Gebrauchsüberlassung an Dritte und damit auch die Untervermietung als Ferienwohnung. Nach der v.g. Entscheidung ist eine Vermietung an Touristen selbst dann nicht umfasst, wenn der Vermieter eine generelle Untervermietungserlaubnis erteilt hat. Wer als Mieter daher in gutem Glaube an die Entscheidung des Verwaltungsgerichts wieder beginnt, seine Wohnung an Touristen zu vermieten, spielt mit dem Feuer. Der Vermieter könnte dies als Steilvorlage für eine Kündigung des Mietvertrages nehmen.

3. wohnungseigentumsrechtliche Vorgaben

Auch der Eigentümer einer Wohnung sollte nicht ohne weiteres an Touristen (kurzfristig) vermieten. Wenn in der Teilungsklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch sonst nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zulässig. Auch Touristen wohnen. Anders sieht es in Teileigentumseinheiten (Gewerberäumen) aus. Da der BGH der Auffassung ist, dass es sich bei der Vermietung an Touristen um „wohnen“ handelt, ist im Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum) die Vermietung an Touristen verboten. Die übrigen Wohnungseigentümer können diese Nutzungsart einem Eigentümer untersagen.

In vielen Fällen wird es auch weiterhin unzulässig sein, seine Wohnung an Touristen zu vermieten. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts hat nur insofern Bedeutung, als es bei dem eigenen Wohnen zeitlich untergeordnete Vermietung an Feriengäste eine solche Nutzung nicht öffentlich-rechtlich verbietet. Dies ist auch richtig. Zweck des Zweckentfremdungsverbotes ist, dem Wohnungsmarkt Wohnungen zuzuführen, die bisher als reine Ferienwohnungen genutzt werden. Bei Räumen, die bereits als Wohnungen genutzt und nur teilweise untervermietet werden, würde der Verordnungszweck auch nicht erreicht. Allerdings hat dies alles natürlich Missbrauchspotential.

DS [Stand 11.09.2017]

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