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Verwirkung Unterlassungsanspruch im WEG

Der BGH hat sich in der letzten Zeit häufiger mit der Nutzbarkeit von Sondereigentumseinheiten befasst. Die teilungsrechtliche Festlegung auf Wohnungs- oder Teileigentum hat signifikanten Einfluss auf die tatsächliche Nutzbarkeit der jeweiligen Sondereigentumseinheit.

Der Grundsatz ist einfach dargestellt:

Wohnungseigentum darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden.
Teileigentum nur zu allen anderen Zwecken.

Im Einzelfall kann auch eine von dieser Festlegung abweichende Nutzung zulässig sein, wenn sie bei so.g typisierender Betrachtung die übrigen Eigentümer zumindest nicht mehr stört als die zulässige Nutzung. Dass dies im Einzelfall höchst problematisch sein kann, dürfte einleuchtend sein. Der Autor hat kürzlich ein Verfahren geführt, in dem es um die Zulässigkeit der Nutzung einer Einheit für eine Freikirche ging. Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass in einer Teileigentumseinheit grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung zur Nutzung einer TE als Veranstaltungsraum für kirchliche Events (Gottesdienste, Seminare u.ä.) gegeben ist, da diese bei typisierender Betrachtung nicht mehr „stört“ als ein anderes Gewerbe.

Zum Gz. V ZR 275/16 hat der BGH am 15.12.2017 entschieden, dass ein Unterlassungsanspruch gegen die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit nicht bereits deshalb verwirkt sein kann, weil dierser Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht worden ist. Dass der Anspruch nicht der Verjährung unterliegt, entsprach ohnhin bereits der Rechtsprechung des Senats.

Es müssen weitere Umstände hinzutreten, durch die beim Eigentümer ein schutzwürdiges Vertrauen darauf entstanden ist, dass seine Nutzung von den anderen Eigentümern „akzeptiert“ worden ist. Dies hat zur Folge, dass sich auch Erwerber versichern müssen, dass die aktuelle Nutzung zulässig ist. Ein Blick in die Teilungserklärung ist daher in den Fällen, in denen das Sondereigentum nicht nur zur Wohnzwecken genutzt wird, unabdingbar.

Im Streifall konnten die übrigen Eigentümer bzw. nach Heranziehung noch nach 11 Jahren einen Unterlassungsanspruch durchsetzen. Der Vertrauenstatbestand kann nicht durch bloßen Zeitablauf geschaffen
werden.

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