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Beurkundung von GbR-Verträgen

GbR-Verträge müssen nicht beurkundet werden. So lautet die – auch von Anwaltskollegen – vielfach vertretene Auffassung. Das mag grundsätzlich stimmen, da im Gesetz – im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften – keine Beurkundungspflicht geregelt ist.

Vor allem bei Immobilien-GbRs ist eine Beurkundung (oder zumindest Beglaubigung) des Gesellschaftsvertrages fast immer sinnvoll, in vielen Fällen sogar vorgeschrieben.

Letzteres gilt insbesondere bei Baugruppen, die sich als GbR zusammenschließen, um eine Immobilie zu erwerben, ein Gebäude zu errichten und anschließend eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit Zuteilung von Sondereigentum zu den einzenen Gesellschaftern vorzunehmen.

Ein solcher GbR-Vertrag ist wegen § 311b BGB und § 4 Abs. 3 WEG beurkundungspflichtig. Erfolgt keine Beurkundung, ist der GbR-Vertrag nichtig. Dieses Risiko kann man als Gesellschafter einer Immobilien-GbR oder Baugruppe nicht eingehen. Aus anwaltlicher oder notarieller Sicht darf man eine solche Gestaltung unter keinen Umständen vorschlagen.

Aber auch in allen anderen Fällen ist ein notarieller GbR-Vertrag aus grundbuchrechtlier Sicht zu empfehlen. Problematisch sind vor allem Veränderungen im Gesellschafterverhältnis durch Tod oder Insolvenz eines Gesellschafters. Dies zeigt eindrücklich eine aktuelle BGH-Entscheidung (13.07.2017, V ZB 136/16):

Demnach ist ein Insolvenzvermerk, der wegen der Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens in das Grundbuch eingetragen wurde, zu löschen, wenn der Insolvenzverwalter dies bewilligt oder wenn dem Grundbuchamt die Vereinbarung einer Nachfolgeklausel in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen wird. Ob und inwieweit als Nachweis auch ein notarieller oder notariell beglaubigter Gesellschaftsvertrag ausreichen kann, bedarf hier keiner Entscheidung; die Vorlage eines privatschriftlichen Gesellschaftsvertrages genügt jedenfalls nicht.
Änderungen im Kreis der Gesellschafter vollziehen sich materiell-rechtlich zwar automatisch. Dem Grundbuchamt muss diese Änderung aber in der Form des § 29 GBO (notarielle Beurkundung oder Beglaubiges Dokument) nachgewiesen werden. Nach dem Grundsatz des BGB wird eine GbR beim Versterben eines Gesellschafters aufgelöst. Viele Gesellschaftsvertäge enthalten eine Fortsetzungsklausel für diesen Fall. Der Tod kann zwar in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, nicht jedoch die Fortstetzung der Gesellschaft.
Will man als Gesellschafter Risiken bei Immobiliengesellschaften vermeiden, sollte man daher einen Gesellschaftsvertrag haben, der der Form des § 29 GBO entspricht.
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