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Hilfsweise fristgerecht

Bei fristlosen Kündigungen durch den Vermieter(-anwalt) ist es absoluter Standart, neben der fristlosen Kündigung auch „hilfsweise die „fristgerechte“ Kündigung auszusprechen. Das BGB schützt den Mieter insofern vor fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges, als § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB regelt:

Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

In der Vergangenheit konnte es jedoch durchaus geschehen, dass der Mieter trotz erfolgter (vollständigen) Zahlung der Mietrückstände zur Räumung verurteilt wurde – nämlich wegen der hilfsweise fristgerecht erklärten Kündigung. Auf diese sei § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gerade nicht anwendbar. Die Gründe für eine fristlose Kündigung genügen bei Rückständen auch immer für eine fristgerechte Kündigung. Das Ergebnis war unschön: Der Mieter musste räumen, obwohl ihn das Gesetz eigentlich bei einem einmaligen Zahlungsverzug shcützen wollte.

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 30.03.2017 vertreten, dass eine hilfsweise fristgerecht erklärte Kündigung „unwirksam“ sei. Bei Zahlung innerhalb der Schonfrist müsste dann der Mieter nicht räumen.

Die rechtlichen Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändern daran nichts. Diese Vorschrift führt dazu, dass die von der fristlosen Kündigung umgestaltete Rechtslage sich mit dem Eingang einer nach Maßgabe des Gesetzes qualifizierten Schonfristzahlung erneut ändert. Das Erlöschen der aus der fristlosen Kündigung resultierenden Ansprüche hebt die vorherige Rechtsentwicklung aber nicht auf, sondern schreibt sie fort. Wenn also die Wirkungen der Kündigung durch die Schonfristzahlung entfallen, macht dies die fristlose Kündigung nicht historisch ungeschehen. Es bleibt auch nach der Schonfristzahlung dabei, dass zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der fristgemäßen Kündigung ein Mietverhältnis, das erst nach Ablauf einer Kündigungsfrist hätte enden können, nicht (mehr) bestand. Die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung konnte also keine rechtlichen Wirkungen entfalten.

Durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist werde nicht die fristlose Kündigung „unwirksam“ sondern lediglich ihre Wirkungen. Dem widersprechen jedoch namenhafte Autoren. Die Folge der Auffassung des Landgerichts für die Fortdauer des Mietvertrages ist logisch:

Die fristgemäße Kündigung hat bei ihrem Zugang rechtliche Wirkung nicht erzielt, weil das mit ihr “nur fristgemäß” zu beendende Mietverhältnis schon anderweitig “fristlos” beendet war.

Vermieter werden allerdings weiterhin hilfsweise fristgerecht kündigen. Denn das letzte Wort hat der BGH – das Landgericht hat die Revision zugelassen: Die Entscheidung hat grundsätzliche Bedeutung für das Mietrecht. In anderen Fällen macht es ohnhin weiterhin Sinn hilfsweise fristgerecht zu kündigen: Geht es nämlich nicht um einen Zahlungsrückstand oder ist diese evtl. nicht hoch genug, kann statt der fristlosen Kündigung häufig zumindest die fristgerechte Kündigung greifen. Der Vermieter sollte sich nicht für eine Kündigungsmöglichkeit entscheiden. Das Risiko dass der Mieter Feststellungsklage gegen die fristlose Kündigung erhebt, weil er der Meinung ist, nur die frsitgerechte Kündigung greife ist doch eher theoretischer Natur.

LG Berlin vom 30.03.2017, 66 S 90/17

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