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Eigenbedarf & GbR

Eigenbedarfskündigungen nehmen zu – insbesondere dort, wo Wohnraum knapp wird.

Der BGH hat sich daher in den vergangen Jahren mehrfach mit den Voraussetzungen des Eigenbedarfs auseinandergesetzt. Eine besondere Konstellation besteht, wenn der Vermieter nicht eine natürliche Person, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist. Dann gelten foglende Grundsätze:

  1. Die GbR kann sich bei einer Kündigung auch auf den Bedarf eines ihrer Gesellschafters oder sogar eines Gesellschafter-Angehörigen berufen – so der BGH im Verfahren VIII ZR 232/15:

    „Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in ent-sprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.“

  2. Selbst bei Bedarf eines neu hinzutretenden Gesellschafters kann gekündigt werden (VIII ZR 74/11):

    „Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.“

    Dass hatte der Senat noch wenige Jahr zuvor anders gesehen (VIII ZR 271/06):

    „Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bür-gerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschaf-ters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.“

  3. Bei anderen Gesellschaftsformen ist ein Eigenbedarf grundsätzlich nicht möglich (z.B. VIII ZR 122/06 für die KG):

    „Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.“

Im Ergebnis muss der Gesellschafter einer GbR beim Eigenbedarf so behandelt werden, als sei er sebst Eigentümer. Die GbR verbreitert daher die Basis für eine Eigenbedarfssituation ungemein. Auf die Beteiligungsquote an der Gesellschaft – die aus dem Grundbuch ohnehin nicht ersichtlich ist – kommt es nicht an. D.h. bereits ein Anteil von 1% würde zur Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Gesellschafters möglich machen. M.E. ist es damit zumindest technisch möglich, für nahezu jede Immobilie eine beliebige Bedarfsperson für einen Eigenbedarf zu schaffen, wenn Eigentümer/Vermieter eine GbR ist. Ob und wie eine Missbrauchskontrolle möglich ist, hat bislang der Bgh noch nicht entschieden. (DS, 05.12.2017)

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