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Schriftform im Gewerbemietrecht

Das Problem des Schriftformerfordernisses ist eines der Dauerbrenner im Mietrecht. Durch eine aktuelle Entscheidung des BGH zum Thema „Schriftformheilungsklauseln“ hat das Thema wieder neue praktische Bedeutung gewonnen.

Während im Wohnraummietrecht die Differenzierung zwischen zeitlich befristetem und unbefristetem Mietvertrag nur eine geringe Rolle spielt, ist im Gewerbemietrecht das Gegenteil der Fall.

Gewerbemietverhältnisse werden häufig auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Denn die vermeintlich günstige „unbefristete“ Dauer ist von erheblichem Nachteil für die Planungssicherheit. Denn anders als im Wohnraummietrecht kann ein Gewerbemietverhältnis jederzeit mit gesetzlicher Frist ohne Gründe gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung in einem Wohnruammietverhältnis ist – mit Ausnahme des Eigenbedarfs – praktisch fast nie möglich.

In § 550 BGB ist geregelt, dass ein Gewerbemietvertrag mit Laufzeit über einem Jahr schriftlich gefasst sein muss – sonst gilt er als unbefristet, mit den v.g. Konsequenzen. Die damit verbundenen Probleme stellen sich in der Regel, wenn einer der Vertragparteien den Vertrag gerne früher als vertraglich vorgesehen beenden möchte.

Schriftform bedeutet, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile (Mietgegenstand, Miete, Dauer und viele sonstige Vereinbarungen) in einem einheitlichen und von beiden Vertragspartnern unterschriebenen Dokument enthalten sein müssen. Fehler werden hier häufig bei der Beschreibung des Mietgegenstandes gemacht. Es empfiehlt sich, sämtliche Räume und Nebenflächen exakt mit Grundrissen farblich zu markieren. Anlagen sind zulässt. Das Schriftformerfordernis gilt nach h.M. auch für sämtliche Nachträge und späteren Vereinbarungen der Vertragsparteien zum Mietvertrag. Die Nachträge müssen ausdrücklich im Text aufeinander Bezug nehmen und klarstellen, welche Vereinbarungen wirksam bleiben sollen und welch aufgehoben oder neu gefasst werden. Dies mag formal klingen, hat aber enorme Bedeutung. Hier weren im Eifer des Gefächts viele Fehler gemacht, die im Nachhinein gravierende Folgen haben können. Als Mieter und auch als Vermieter sollte man sich in solchen Fällen unbedingt anwaltlich beraten lassen.

In vielen Mietverhältnissen sind in der Vergangenheit Klauseln enthalten gewesen, in denen sich die Vertragsparteien zur „Heilung“ von Schriftformmängeln verpflichtet. Hiermit sollte i.E. das Problem entschärft werden. Der BGH hat nun am 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16 entschieden, dass solche Heilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind. Das hat zur Folge, dass sich keiner der Vertragsparteien auf sie berufen kann und ein Vorschieben von Formmängeln nicht treuwidrig nach § 242 BGB sein kann. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte Geschäftsbedingung einseitig vorgegeben wurde.

Nur für seltene Fälle hat der BGH anerkannt, dass man Treuwidrigkeit entgegenhalten kann.

Der BGH begründete sie mit dem Schutzzweck von § 550 BGB. Dieser schützt insbesondere den Grundstückserwerber. Da dieser nach § 566 BGB in bestehende Mietverhältnisse eintritt muss er aus den schrifltichen Dokumenten erkennen können, welchen aktuellen Inhalt ein übernommenes Mietverhältnis hat. Er solle nicht dauerhaft an ihm unbekannte (z.B. nur mündlich vereinbarte) u.Ust. nachteilige Regelungen vertraglich gebunden werden können. Aber auch die ursprünglichen Vertragsparteien dürfen sich jederzeit auf Schriftformmängel berufen.

Mit dieser Entscheidung erhält das Thema „Schriftform“ wieder deutlich mehr Bedeutung, da nur Klarheit über die Heilungsklauseln herrscht. Bei der Erstellung und Änderung von Gewerbemietverträgen kann man nicht genau genug sein. Mündliche Absprachen sollten tabu sein. Auch solche, die sich nur aus Schriftwechseln ergeben sind riskant für das gesamte Vertragsverhältnis. Es sollte stets ein förmlicher Nachtrag mit Bezugnahme auf alle vorherige Änderungen und das Ausgangsvertragswerk enthalten sein.

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