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Teilungserklärungen

Um an einzelnen Wohnungen oder sonstigen Räumen eines Gebäudes Eigentum bilden zu können, muss der Eigentümer das Grundstück nach § 3 oder § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Bruchteile aufteilen und mit einzelnen Einheiten als Sondereigentum verbinden. Diese Teilungserklärung wird in der Regel beim Notar beurkundet. Sie stellt die sachenrechtliche Grundlage für die Bildung von Eigentum an Räumen innerhalb eines Gebäudes dar. Erforderlich ist stets eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes. Hierin bestätigt die Behörde unter Bezugnahme auf die eingereichten Architektenpläne, dass die Räume an denen Sondereigentum gebildet werden sollen in sich abgeschlossen sind. Nach dem Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch erhält jede Einheit ein gesondertes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblatt. Die Teilungserklärung ist ein gundbuchtechnischer Vorgang und bedarf hoher Sorgfalt.

In Berlin muss aufgrund der Umwandlungsverordnung vorab geprüft werden, ob eine Teilung von einer behördlichen Zustimmung abhängig ist. In ausgewiesenen Millieuschutzgebieten ist dies der Fall. Die Genehmigung kann in diesen Gebieten dann nur unter bestimmten Voraussetzungen und/oder Auflagen erteilt werden. Es bietet sich daher an, ggf. Grundstücke nach dem WEG auf „Vorrat“ zu teilen, bevor eine entsprechende Millieuschutzverordnung für das betroffene Gebiet beschlossen wird.

Gleichzeitig mit der Teilungserklärung beurkundet man in aller Regel eine Gemeinschaftsordnung. Es handelt sich um die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft, die entsteht, wenn mindestens zwei unterschiedliche Eigentümer verschiedener Sondereigentumseinheiten im Grundbuch eingetragen sind. Das WEG regelt die Interna der Gemeinschaft nur unvollständig und an vielen Stellen nicht sachgerecht. Zudem haben die Eigentümer häufig verschiedene Vorstellungen über die rechtlichen Regelungen untereinander. In vielen Fällen weist das zu teilende Objekt auch Besonderheiten auf: Aufzüge sollen später errichtet werden, Dachgeschosseinheiten nachträglich ausbaubar sein, die Kosten sollen besonders geregelt werden, etc.

Wir nehmen uns für eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung viel Zeit und versuchen für genau das betreffende Grundstück sinnvolle Regelungen zu finden. Aufgrund unserer langjährigen anwaltlichen Tätigkeit im Immobilienrecht und der Fachanwaltschaft Wohnungseigentumsrecht haben wir auch von der Praxis der Immobilienbewirtschaftung und den alltäglichen Fragen, die sich aus Sicht einer WEG-Verwaltung ergeben, große Erfahrung. Eine Teilungserklärung ist für uns nicht lediglich ein 08/15-Formular, sondern sollte individuell auf Grundstück und Eigentümer zugeschnitten sein. Denn die Regelungen sind in den meisten Fällen in Zukunft nicht mehr abänderbar – in jedem Fall bedeutet dies jedoch hohen Aufwand.

Sie wollen ein Grundstück aufteilen und ggf. auch später einzelne Einheiten verkaufen? Vereinbaren Sie einen Termin mit uns.

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